1. Три рабочих способа
| Способ | Как работает | Кому подходит |
|---|---|---|
| Погашение деньгами покупателя | Покупатель вносит часть цены на погашение долга, банк снимает залог, дальше обычная сделка | Покупателю со своими деньгами |
| Перевод долга на покупателя | Покупатель оформляет ипотеку и принимает долг на себя | Покупателю с ипотекой |
| Продажа через банк | Банк ведёт сделку и контролирует расчёты | Когда платить уже нечем |
2. Порядок действий
- Запросить в банке остаток долга и условия досрочного погашения
- Уточнить, какие схемы продажи банк допускает и есть ли комиссия
- Согласовать с покупателем схему расчётов и записать её в договор
- Погасить долг, снять обременение, зарегистрировать переход права
Общий порядок продажи разобран в статье как продать квартиру пошагово.
3. Как защитить деньги обеих сторон
Опасная схема одна: покупатель отдаёт деньги продавцу «на погашение» под расписку. Тогда он платит за квартиру, которая ему ещё не принадлежит и остаётся в залоге у банка.
Рабочий вариант – расчёты через аккредитив или ячейку, где деньги делятся на две части: погашение долга и остаток продавцу после регистрации. Как это устроено – в статье расчёты по сделке: аккредитив и ячейка.
4. Налоги и остаток долга
Продажа ипотечной квартиры облагается налогом по общим правилам: важны срок владения и подтверждённые расходы, а не наличие кредита. Подробности – в разборе налог при продаже квартиры.
Если цена продажи ниже остатка долга, разницу придётся закрывать своими деньгами. Это считают до выхода на рынок, чтобы не сорвать сделку на финише.
