1. Актуальная выписка из ЕГРН
Начните с идентификации объекта: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, вид и доля права, ограничения и обременения. Общедоступная выписка может не показывать ФИО физического лица, поэтому попросите продавца предоставить собственную актуальную выписку и сопоставьте её с паспортом и проектом договора.
Проверяйте дату формирования документа. Выписка отражает сведения реестра на указанную дату, а не гарантирует отсутствие более поздних изменений. Отдельно мы разобрали, почему в выписке может не быть имени собственника и как действовать покупателю.
| Документ | Что сопоставить | До какого шага |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН | Объект, право, доли, ограничения | До аванса |
| Документ-основание | Стороны, объект, даты | До проекта договора |
| Паспорт и доверенность | Личность и полномочия | До передачи денег |
| Семейные и детские документы | Согласия, доли, разрешения | До подписания |
2. Документ-основание права
Это документ, на основании которого возникло зарегистрированное право: договор купли-продажи, дарения, передачи при приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда или другой документ. Сравните объект, стороны, даты и доли с выпиской ЕГРН.
Название документа не даёт готового вывода о риске. Оно определяет дополнительные вопросы: кто участвовал в приватизации, был ли наследственный спор, приобреталась ли квартира в браке, есть ли обязательства по ренте или судебные ограничения.
3. Паспорт продавца и полномочия представителя
Сверьте ФИО, дату рождения и реквизиты паспорта с документами по сделке. Если действует представитель, запросите нотариальную доверенность, проверьте срок и конкретные полномочия: право подписывать договор, подавать документы на регистрацию и получать деньги не следует предполагать по общей формулировке.
Переводите аванс только лицу, чьи полномочия понятны из документов и соглашения. Само знакомство с риелтором или родственником собственника не создаёт права принимать деньги.
4. Семейные обстоятельства
Если имущество приобреталось в браке, запросите документы, позволяющие установить режим собственности: нотариальное согласие супруга, брачный договор, соглашение о разделе имущества либо судебный акт — в зависимости от ситуации. Проверять нужно обстоятельства на момент приобретения и последующие соглашения, а не только текущую отметку о браке.
Не используйте упрощённое правило «после развода прошло три года — риска нет». Сроки и момент их исчисления зависят от основания требования и конкретных обстоятельств, поэтому спорную историю следует разбирать с юристом по документам.
5. Несовершеннолетние и материнский капитал
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, распоряжение имуществом требует соблюдения правил об опеке и защиты имущественных прав ребёнка. Запросите разрешение органа опеки и документы по встречному приобретению, если они предусмотрены условиями разрешения.
При использовании материнского капитала жильё должно оформляться в общую собственность родителей и детей с определением долей. Проверьте, использовались ли средства, выделены ли доли и выполнены ли связанные обязательства. Один ответ продавца без подтверждений не закрывает этот вопрос.
6. Зарегистрированные лица и право пользования
Запросите актуальные сведения о зарегистрированных в квартире и уточните, кто и на каком основании будет снят с регистрационного учёта. Важны не только текущие записи, но и документы, из которых может следовать самостоятельное право пользования жильём.
Не делайте автоматический вывод по одному факту временного отсутствия человека. Оцените основание его вселения, приватизацию, договоры и судебные решения. Если история сложная, условие освобождения квартиры и снятия с учёта фиксируют в договоре и проверяют до расчётов.
7. Долги и технические документы
Попросите справки или последние платёжные документы по коммунальным услугам и отдельно по взносам на капитальный ремонт. Именно неисполненная обязанность по взносам на капремонт по общему правилу переходит к новому собственнику, поэтому её нужно закрыть до сделки или учесть в расчётах.
Сопоставьте план и характеристики помещения с фактической квартирой. Перенесённые мокрые зоны, объединённые помещения, демонтированные стены и иные изменения требуют отдельной проверки: кто согласовал работы и какие документы это подтверждают.
8. Финансовое состояние продавца
Проверьте открытые производства и сообщения о банкротстве по официальным системам, сопоставьте цену с рынком и выясните причины срочной продажи. Закон о банкротстве предусматривает разные основания и периоды оспаривания сделок, в том числе один год для неравноценного встречного исполнения и до трёх лет для сделок с целью причинить вред кредиторам при наличии установленных законом условий.
Само наличие долга не означает автоматическую недействительность продажи. Важна совокупность обстоятельств: платёжеспособность продавца, рыночность цены, реальность расчётов, осведомлённость покупателя и момент сделки.
9. Что зафиксировать до аванса
Составьте таблицу: документ, дата, какой вопрос он закрывает и что осталось проверить. До передачи денег должны быть понятны объект и цена, личность и полномочия получателя, условия возврата, срок подготовки недостающих документов, порядок освобождения квартиры и схема расчётов.
Если сведения расходятся, не пытайтесь компенсировать это обещанием «всё исправить к регистрации». Сначала получите объяснение и подтверждение, затем корректируйте договор. Проверка дешевле судебного спора и не мешает нормальной сделке — она делает условия понятными всем участникам.
